Знесення об’єкта самочинного будівництва

При будівництві часто виникають питання: чи втрачаються ознаки нерухомого майна, здійсненого шляхом самочинного будівництва, у разі отримання правовстановлюючих документів на самочинно збудоване майно та здійснення державної реєстрації права власності на об’єкт нерухомого майна, набуття особою статусу власника відносно об’єкту самочинного будівництва у позасудовий спосіб?

Як зазначено у листі, «під час розгляду справи № 916/2791/13 суди встановили, що:

-за пунктом 1.4 договору на право тимчасового користування землею на умовах оренди від 20 грудня 2001 року, укладеного сторонами, будівництво на наданій для користування земельній ділянці заборонено;

-за умовами договору від 16 серпня 2013 року про внесення змін до договору на право тимчасового користування землею на умовах оренди від 20 грудня 2001 року, Одеська міська рада надала відповідачу земельну ділянку для експлуатації та обслуговування готельного комплексу і пунктом 8.1. вказаного договору сторони визначили, що відповідно до статей 99, 111 Земельного кодексу України на земельну ділянку поширюються обмеження, а саме заборона на зміну цільового призначення земельної ділянки, ландшафту (без за встановленим порядком проектної документації – діє на всю площу земельної ділянки), заборона провадження окремих видів діяльності (заборона будівництва та реконструкції об’єкту без відповідного дозволу згідно з діючим законодавством – діє на всю площу земельної ділянки, заборона будівництва без містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки з урахуванням планувальних рішень району – діє на всю площу земельної ділянки);

10 лютого 2014 року Інспекція ДАБК в Одеській області зареєструвала Декларацію про готовність об’єкта до експлуатації, будівництво чотирьохповерхової торгівельно-допоміжної прибудови з мансардним поверхом до будівлі готельного комплексу у м. Одеса, вул. Рішельєвська, 59, а 28 березня 2014 року відповідач отримав свідоцтво про право власності на вказану прибудову, щодо знесення якої виник спір.

Слід звернути увагу на питання про те чи втрачаються ознаки нерухомого майна, здійсненого особою шляхом самочинного будівництва, у разі отримання правовстановлюючих документів на самочинно збудоване майно та здійснення державної реєстрації права власності на об’єкт нерухомого майна, набуття особою статусу власника відносно об’єкту самочинного будівництва у позасудовий спосіб?

Значення державної реєстрації права. Відповідаючи на поставлене питання, перш за все, слід мати на увазі, що державна реєстрація речового права далеко не завжди означає, що особа, вказана у реєстрі, дійсно це право має (і навпаки: відсутність реєстрації не завжди свідчить про відсутність права). Таке розуміння існуючих правил про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень є усталеним у судовій практиці (з числа багатьох інших прикладів див., наприклад, п. 7.19 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 910/73/17). На мій погляд, жодних підстав для відходу від нього немає.

Правила про виникнення права власності з моменту його державної реєстрації (ч. 2 ст. 331 ЦК України, ч. 2 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно») визначає лише момент виникнення права власності, але зовсім не означає, що реєстрація є самостійною і достатньою підставою для виникнення права. Для того, щоб право виЗнесення об’єкта самочинного будівництваникло, необхідний певний юридичних склад, відсутність елементів якого означає, що право не виникло. Так, незважаючи на проведення державної реєстрації права, воно не може виникнути на підставі, скажімо, нікчемного правочину. Не може виникнути воно і у випадку самочинного будівництва – адже цьому запобігає якраз достатньо чітко й однозначно сформульоване положення ч. 2 ст. 376 ЦК України, відповідно до якого «особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього».

Отже, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, в силу ч. 2 ст. 376 ЦК України права власності не породжує, і нічого не змінює для цілей застосування, зокрема, ч. 4 ст. 376 ЦК України (щодо можливості знесення об’єкту самочинного будівництва).